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近日,温哥华西区一幢百年老独立屋挂牌上市,挂牌价是估价的两倍,引起了媒体的关注。

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这处物业的地址是温哥华西41街3862号,占地面积8880平方英尺,地块很规则,但房子比较老,有近百年房龄。

根据BC Assessment网站的信息,该物业当前的估值是300.83万元,其中土地价值294.2万,房屋价值6.63万,但卖家的挂牌价是$590万,几乎是估价的两倍!

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众多周知,当前的大温楼市正处在回调周期,买家多在观望。一些不得不卖房的卖家已经下调了心理预期,不急卖的卖家则挂一个还算合理的价钱在测试买家的底线,有的卖家甚至转卖为租,在租金暴涨的行情下干脆不卖了。

那么,什么原因让3862号的卖家在当前的市场下还有底气挂出这么高的价钱?

温房网的老粉们可能早已猜到,那就是该物业所在的地块已经规划成了高密度地区,经土地整合,可以与邻居形成较大地块,然后改建成中高密度的公寓。

西41街是温西的一条主干道。3862号位于西41街与Olympic街相交处。根据挂牌经纪的说法,物业所在的地块已经纳入温哥华的保证租赁项目(Secured Rental Policy,SRP)中,地块上可以改建5至6层高的租赁型公寓。

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小编在加拿大首屈一指的中文房地产销售应用程序Johome上查到,西41街3862号上一手成交是在2011年6月12日,成交价为168.8万元。

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据The Georgia Straight的报道,3862号还曾在2014年以438万的价格挂牌出售,但挂牌两年后一直没有找到买家,最终于2016年下市。

温哥华的SRP是市议会在2019年11月通过的,旨在激励主要街道上及其附近的市场性租赁住房的发展,以解决温哥华的住房问题,也让3862号的地块有改建可能。

因此,按照改建后的收益来计算,估计3862号的挂牌价翻倍应该还算是“客气”的。如果是在Cambie走廊以及Broadway走廊沿线,挂牌价至少是土地估价的3倍以上。

就在3862号上市的同一天,位于Mount Pleasant社区的西12街79号重新挂牌上市,挂牌价是628万元。

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这也是一处1945建的老房子,2022年的政府估价是213.93万元。物业所在的地块可以改建最多20层、容积率达5.5的中高层住宅,土地整合后的潜在价值更高,挂牌价也更高!

据The Georgia Straight的报道,西12街79号曾经在今年1月份以499.8万挂牌,但没有售出,并于4月撤盘。今年6月22日,温哥华市议会正式批准了《百老汇街发展规划》(Broadway Plan)。这套物业正好落在规划的区域之内,西12街79号重新挂牌上市,一出手就涨了128万,就是不知道有没有开发商接盘。

常言道,独木难成林,估计3862号和79号得等着邻居一起抱团整合,才可能卖出好价钱。

以上两个例子都是独立屋改建成中高密度公寓的潜在高额收益。其实,即使所购买的独立屋地块能改建成低密度的双拼屋,获利也颇丰。

据The Georgia Straight近日的报道,2018年6月,Grandview-Woodland社区的一套不起眼的独立屋以175.1万的价格售出。地址是东11街1621号,当时是1923建的百年老屋,4卧1卫。

小建商买下后,在规划允许的范围内,拆除旧屋改建成双拼屋。2021年,新屋落成。2022年6月3日,这两套房源进入市场,每套要价187.5万元。不久,两套双拼屋分别以173.5万和181.8万的价格成交,总售价为353.3万元。

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我们来估算一下建筑成本。

1号房的房屋面积为1686平方英尺,1号房的房屋面积为1721平方英尺。

据Altus Group发布的《2022年加拿大建筑成本指南》,2021年大温地区建造一幢标准的、没有地下室的独立屋的成本为每平方英尺150元至每平方英尺275元,如果是定制房屋,尺价从450元到1135元不等。

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我们取212.5这个中位数尺价估算,两套双拼屋的建筑成本为72.4万元,加上之前175.1万的土地成本,总计硬性支出为247.5万元。

据Homebuilders Association of Vancouver (HAVAN)发布的数据,估计建造房屋的税费等其他软性成本约19万元。

两项合计266.5万元,估计建商能获利86.8万元,还是相当可观的。

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